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Le Guide Immo


La vente de biens neufs est appelée VEFA ou Vente en Etat Futur d'Achèvement, elle est spécifique à la France.

Elle désigne tout achat d’appartement ou de maison sur plan.

Il s’agit de logements à construire et dont la livraison est future.

Les étapes de la vente dans le neuf



La VEFA bénéficie d'un processus encadré et défini qui permet de protéger l'acquéreur que vous êtes, mais aussi le vendeur. Elle suit des étapes fondamentales et obligatoires pour assurer la réalisation de la vente :

Famille

La Définition de votre Projet


Lors d'un premier rendez-vous nous vous proposons de faire connaissance et de comprendre votre projet. Ceci permet d'orienter votre recherche en fonction de votre situation familiale, patrimoniale, financière et fiscale.

Si nécessaire, nous réalisons un Bilan Patrimonial nous permettant de dimensionner correctement votre projet en terme de financement, face à votre situation et à vos objectifs.
Situation Patrimoniale


La Sélection du Bien Neuf


Pour concrétiser votre projet, vous devez déterminer avec précision vos souhaits :

Projet Solide
  • Le budget envisageable et les aides de comme le Prêt à Taux Zéro PTZ+,
  • Le nombre de pièces recherchées (appartement 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces...),
  • La zone géographique privilégiée,
  • Les services de proximité (écoles, transports, loisirs, commerces...),
  • La date de livraison prévue,
  • Les surfaces annexes (cave, jardin, stationnement supplémentaire, terrasse...)


Notre expérience nous permet de vous orienter sur votre choix d'investissement que ce soit pour habiter ou pour investir.

En fonction de votre recherche nous sommes à même de vous montrer tous les biens disponibles qui y correspondent en un seul rendez-vous.

Grâce à nous, vous ne perdez pas de temps à faire le tour des bureaux de vente.

Les Visites


Vous hésitez entre plusieurs biens immobiliers neufs ...

Nous allons visiter ensemble les lieux d'implantation de vos choix, vous pouvez alors vous projeter dans le voisinage, imaginer l'évolution du quartier, vérifier les services à proximité, apprécier l'absence de nuisances...

... et enfin faire le bon choix.

Visites

Le Contrat de Réservation


Vous avez terminé vos visites et votre choix s'est porté sur un bien. Ou un bien vous plait mais vous ne savez pas si vous pourrez le financer, il vous faut désormais le réserver.

C'est la première étape de l'acquisition d'un bien immobilier neuf, vous aller signer un Contrat de Réservation. Ce contrat s'appelle aussi un Contrat Préliminaire de Vente.

C'est cette étape qui vous permet de bloquer le bien qui vous intéresse, en vous engageant de manière non définitive dans le processus d'acquisition.

Ce contrat doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires :

  • Le nombre de pièces,
  • La surface totale,
  • Le ou les parkings et caves éventuels,
  • Le plan du bien, et éventuellement les plans d'étages et de parkings,
  • Les caractéristiques principales de la construction,
  • Le descriptif des éléments d'équipement,
  • Le descriptif des principaux éléments collectifs,
  • Le prix,
  • La date butoir de signature de l'acte notarié,
  • La date prévisionnelle de livraison du bien.


Recherche

Vous devez remplir et signer le contrat de réservation en plusieurs exemplaires, en général un par acquéreur et un pour le promoteur.

Vous verserez au promoteur un dépôt de garantie dont le montant est plafonné. Il dépend de la date prévisionnelle de signature de l’acte authentique chez le notaire (montant maximal de 5% dans le cas d’une signature dans un délai d’un an et de 2% si la signature est prévue dans un délai de un à deux ans).

Cette somme est déposée sur un compte séquestre (au nom de l’acquéreur chez un notaire ou bien dans une banque) et sera bloquée jusqu’à la de signature de l’acte authentique chez le notaire.

Une fois contresigné par le promoteur, un exemplaire du contrat vous est adressé par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous disposez alors d’un délai de réflexion de 10 jours dès le lendemain de la présentation de ce courrier recommandé.

Il reste alors une condition suspensive au contrat, elle est liée à l’obtention de votre prêt immobilier si vous en demandez un. Si vous obtenez une offre bancaire la vente est confirmée, le cas échéant, la vente est considérée comme annulée et votre dépôt de garantie vous est restitué.

Le Financement


Le financement d’un bien immobilier neuf offre une souplesse de remboursement aux acquéreurs.

En fonction de vos moyens, il est possible de ne rien payer jusqu’à la remise des clés, ou à l’inverse de commencer à rembourser votre prêt dès sa signature.

Le prêt immobilier est garanti par un logement fiable (hypothèque), c’est la raison pour laquelle il est possible de faire financer un bien immobilier neuf à plus de 100%, donc de financer les frais de notaire et de ne réaliser aucun apport.

Nous sommes Courtier en Financement, nous pouvons vous accompagner dans la recherche de la meilleure solution.

Offre Bancaire

Les Prêts Immobiliers


Dans le cas d’un projet d’acquisition de votre résidence principale, vous pouvez prétendre aux aides financières de l’Etat (PTZ, TVA réduite...), si vous remplissez les conditions d’obtention.

L’optimisation de votre financement pourra également se faire grâce aux caractéristiques financières des prêts immobiliers et des prêts complémentaires que vous pourrez obtenir.

Dans le cas de l'investissement dans une résidence locative, vous pourrez personnaliser votre financement pour répondre à votre stratégie d’investissement.

Le Prêt Amortissable


Le prêt amortissable est le plus commun en France, la mensualité versée par l’emprunteur amorti une partie du capital emprunté et rembourse les intérêts du crédit immobilier.

Le Prêt In Fine


Le prêt in fine est non amortissable, le capital n’est pas remboursé à travers les mensualités. Il concerne les emprunteurs ayant une épargne disponible sur laquelle le financement sera garanti (ou nanti), en général sur un contrat d'assurance-vie. L’emprunteur remboursera la totalité du capital emprunté à la dernière échéance.

Les Offres pour les futurs Propriétaires



Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)


PTZ
Si vous êtes Primo-Accédant, c'est à dire que vous n'avez jamais été propriétaire, ou que vous ne l'êtes plus depuis plus de 2 ans, avec le prêt à taux zéro, PTZ, l’État vous aide à acheter votre premier logement.

Le montant du PTZ et les conditions de remboursement sont déterminées en fonction des revenus, de la taille de votre famille ou de la localisation géographique de votre future habitation.

Accession à la Propriété en zone ANRU


ANRU
La Zone ANRU est une zone d'aménagement et de rénovation urbaine permettant l'acquisition d'un logement neuf à un taux de TVA à 5,5% au lieu de 20%.

Les conditions pour bénéficier de cette TVA réduite sont déterminées en fonction des revenus de votre foyer, et de la localisation géographique de votre future habitation qui doit se trouver à l’intérieur d’une zone ANRU ou d’un quartier prioritaire, ou à moins de 300 mètres de leurs limites.

Les Offres pour les Investisseurs



Le Prêt Locatif Social (PLS)


PLS
Le prêt locatif social (PLS) est un prêt à taux préférentiel accordé pour la construction, l’achat, la réhabilitation d’un logement destiné à être loué comme logement social. Il peut être accordé à une personne morale ou physique ayant passé une convention avec l’Etat.

Les avantages sont les suivants :
  • Montant du prêt : au minimum 50% et au maximum 100% du prix de revient TTC de l’opération, déduction faite des subventions éventuelles
  • Durée d’amortissement maximale : 40 ans
  • une TVA réduite à 5,5% sur tous les éléments composant le prix de revient de l’opération
  • une exonération de taxe foncière pendant 25 ans, portée à 30 ans pour les constructions réalisées par des organismes de logement social respectant un certain nombre de critères environnementaux
  • un conventionnement APL égal à la durée du prêt et d’une durée minimale de 15 ans


L'Acte Authentique


Une fois votre financement obtenu, toutes les conditions pour la réalisation de la vente du logement en état futur d'achèvement sont réunies, un contrat de vente doit être réalisé.

Le contrat de vente doit être signé devant un notaire. Le notaire doit assurer la publicité foncière en publiant l'acte de vente au fichier immobilier situé au Service des hypothèques dont dépend le bien.

C’est pourquoi on l’appelle Acte Authentique de Vente.

Un projet d’acte est expédié à chaque réservataire en recommandé avant la signature définitive.


Notaire


L’Acte Authentique de Vente doit indiquer :

  • Les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur,
  • La justification du vendeur d'une garantie financière de l'achèvement des travaux et/ou de remboursement,
  • L’adresse du logement,
  • Le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes,
  • Le descriptif des matériaux utilisés,
  • La situation du logement dans l'immeuble,
  • Le règlement de copropriété si le logement est situé dans une copropriété ou le règlement de lotissement si le logement est situé dans un lotissement,
  • L’attestation de l'assurance dommages-ouvrage souscrite à l'ouverture du chantier,
  • Un plan côté et la notice descriptive du logement,
  • La date précise de la livraison du logement et les éventuelles pénalités en cas de retard,
  • Le prix total de la vente,
  • Les conditions d'échelonnement du montant des travaux.

Ce sont ces dernières qui vont nous intéresser pendant la construction.

Et vous voici propriétaire d’un logement en construction

La Période de Construction


En fonction de l’avancée de la construction, le promoteur va demander le règlement d’une partie du bien en fonction des conditions d’échelonnement des travaux, en général celui-ci, mais il peut différer en fonction du contrat de réservation :

  • 35% du prix total à l'achèvement des fondations,
  • 50% du prix total à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée,
  • 65% du prix total à l'achèvement du dernier plancher haut,
  • 70% du prix total à la mise hors d'eau,
  • 80% du prix total à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air,
  • 90% du prix total à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage,
  • 95% du prix total à l'achèvement de l'immeuble,
  • 100% du prix total à la livraison.



Chaque versement de fonds par votre établissement bancaire va générer des intérêts, ce sont les intérêts intercalaires.

Ils sont appliqués à chaque appel de fonds du promoteur, ce mécanisme s'étend de la date de signature de l'acte jusqu’à la livraison du bien.

Les intérêts intercalaires ne vous sont facturés que dans le cas où vous faites débloquer en plusieurs fois les fonds de votre emprunt. Ils sont calculés sur le taux de votre prêt immobilier, la durée entre chaque versement et le montant emprunté, ces intérêts intercalaires sont des prélèvements mensuels effectués jusqu'au dernier déblocage de votre emprunt. Votre échéancier de prêt prend ensuite le relais.

La Livraison


La remise des clefs de la part du promoteur correspond à livraison du logement neuf.

C’est à ce moment que commencent à courir les délais de garantie biennale et décennale et la garantie des vices de construction apparents.

Lors de la remise des clefs, un état des lieux est réalisé en présence du promoteur, ceci permet d’émettre des réserves sur d’éventuels défauts. Tout doit être consigné sur le procès-verbal de livraison.

C’est à ce moment-là que sont remis les derniers 5 % du paiement du prix du bien, au promoteur.

Cependant vous disposez d'un délai d'un mois pour faire l'état des réserves et relever d’autres anomalies éventuelles par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le solde du paiement du prix (les 5% versés à la remise des clefs) peut alors être consigné selon les termes prévus par la loi, auprès de votre notaire ou d'un établissement financier.

Livraison

La Gestion Locative


Un propriétaire possédant un patrimoine immobilier peut confier un ou plusieurs de ses biens à un mandataire qui sera chargé de s'occuper de la gestion.

Elle consiste à vous décharger de la gestion courante de votre bien :
  • Rédaction des contrats de location,
  • Réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie,
  • Envoi des avis d’échéances,
  • Encaissement et révision annuelle des loyers,
  • Décompte des charges,
  • Renouvellement des baux,
  • Souscription des assurances.
  • Une gestion personnalisée d’HERMES IMMO, garantie par un organisme financier indépendant (Verspiren Allianz), vous libère de toutes ces tâches.

Professionnel

La recherche de locataires


HERMES IMMO aura pour principale mission de prendre en charge la gestion de votre bien selon les conditions énoncées dans le contrat, comme :

  • Rechercher des locataires,
  • S’entendre sur le montant du loyer avec vous et selon la législation et le marché,
  • S'occuper de la gestion de la révision annuelle du loyer et de l'ajustement des provisions pour charges,
  • Effectuer la mise en place des publicités nécessaires à la location du bien (internet, journaux, agences),
  • Sélectionner le locataire en fonction de vos critères et dans les temps impartis,
  • Envoyer les avis d'échéances,
  • Envoyer les quittances de loyer et percevoir les loyers avant de vous les rétribuer,
  • Vous informer régulièrement,
  • Gérer les impayés ou les retards.

Garanties des loyers impayés et détériorations



L'Assureur garantit à l’assuré le paiement :

  • des loyers, charges, taxes dus par le locataire et ayant servi de base à l’émission de la cotisation,
  • des indemnités d’occupation des lieux,
  • des honoraires d’avocats et d’huissiers et des frais de procédure d’expulsion (dommages matériels pour ouverture des locaux, frais pour l’utilisation de la Force Publique etc.),
  • des frais de recouvrement,
  • des frais consécutifs à l’expulsion (frais de déménagement, de garde meubles etc.),
  • du préavis non effectué et non payé (sauf compensation avec le dépôt de garantie),
  • dans tous les cas, la base de l’indemnité sera le dernier montant du loyer, charges et taxes ayant servi de base au calcul de la cotisation.

Garantie de vacance locative



L'Assureur garantit à l’assuré le paiement des loyers, charges, taxes dus par le locataire et ayant servi de base à l’émission de la cotisation, pendant la période comprise entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un nouveau locataire.

Nos mandats de gestion locative :



Nous proposons 3 types de mandats de gestion :

Gestion


Honoraires de gestion
6 % HT

Securité


Honoraires de gestion
6% HT

Loyers Impayés / Détériorations
2,35% TTC

Sécurité+


Honoraires de gestion
6% HT

Loyers Impayés / Détériorations
2,20% TTC

Vacance locative
2,60% TTC

Gestion


Honoraires de gestion
6% HT

Securité


Honoraires de gestion
6% HT

Loyers Impayés / Détériorations
2,35% TTC

Sécurité+


Honoraires de gestion
6% HT

Loyers Impayés / Détériorations
2,20% TTC

Vacance locative
2,60% TTC


A ces mandats s’ajoutent les honoraires de location à la mise en place d’un locataire, les honoraires de livraison d’un bien neuf et l’adhésion au Club Privilèges. Contactez-nous pour en savoir plus.



Les dispositifs fiscaux disponibles en immobilier



Le législateur à mis en place, depuis de nombreuses années, plusieurs dispositifs fiscaux liés à l'immobilier neuf. Nous vous en présentons les principales lois ci-dessous et vous proposons d'étudier votre situation fiscale et patrimoniale ensemble afin de vous aider à choisir la meilleure solution pour vous.

Jusqu'à 6 000 € de réduction d'impôts par an



La loi Pinel a été renouvelée en 2018 jusqu'au 31 décembre 2021.

La Loi PINEL permet à tout contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12%, 18% ou 21% du montant d’un investissement à but locatif sur une durée respectivement de 6, 9 ou 12 ans maximum, à raison de 2% par an jusqu'à 9 ans et de 1% par an de 10 à 12 ans.

Avantages


  • Jusqu'à 6 000€ maximum de réduction d’impôt sur le revenu par an
  • Durée de réduction de 6, 9 ou 12 ans
  • Possibilité de louer à un descendant ou à un ascendant
  • Déduction de revenus liée au déficit foncier de droit commun (déduction sur les revenus des intérêts d’emprunt, des frais de gestion, taxe foncière, primes d’assurances…)


Obligations



  • Deux acquisitions maximum par an pour un montant plafonné à 300 000 €
  • Engagement de louer le bien nu pendant 6, 9 ou 12 ans au titre de résidence principale
  • Zones A, A bis, B1
  • Plafonnement des loyers suivant les zones et ne pouvant être supérieurs à un plafond fixé par décret
  • Plafond du prix par m2 habitable ouvrant droit à la réduction d’impôt est de 5 500 €
  • Plafond des ressources des locataires fixé par décret.
  • Sont éligibles les immeubles neufs dont les caractéristiques thermiques et énergétiques sont conformes à la réglementation RT 2012 ou label BBC 2005.


Exemple



Un couple marié avec 2 enfants ayant 4 000 € d’impôt sur le revenu fait l’achat d’une résidence locative d’une valeur de 150 000 €.
Il aura une économie d’impôt de 3 000 € par an pendant 6 ou 9 ans, et 1.500€ de la 10ème à la 12ème année.

Dans le cadre du dispositif Pinel, le non-respect des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales.

Une acquisition hors taxes !



Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut qui vous permet d’investir dans un bien immobilier dans une résidence de services de type tourisme, hôtelière, affaires, étudiant, senior et EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes).

Les revenus sont déclarés non pas comme des revenus locatifs traditionnels, mais en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) comme des revenus tirés d’activité commerciale.

Le statut LMNP existe depuis 1949 et offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés. C'est l’une des plus vieilles niches fiscales en France à laquelle les gouvernements successifs n’ont pas touché.

Avantages



  • Un locataire pour un minimum de 9 ans, c'est l’exploitant de la résidence
  • Des loyers (recettes) garantis par un bail commercial
  • Une gestion très simplifiée
  • Un gain de la TVA
  • Un amortissement de l’immobilier et du mobilier
  • Une déduction des charges et intérêts d’emprunt
  • Des recettes non fiscalisées pendant une longue période


Obligations



  • La déclaration fiscale de l’exploitant se fait sur la 2031 dont le résultat est reporté sur la déclaration fiscale 2042C au régime BIC non professionnel réel normal ou réel simplifié
  • Une tenue comptable commerciale ainsi que de la soumission à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises
  • Une proposition à la location uniquement en logement dit « meublé »


Exemple



Un couple marié voulant préparer sa retraite fait l’achat d’un studio dans une résidence étudiante et signe un bail commercial avec le gestionnaire d’une durée de 9 ans.
Le bien sera entièrement géré par l’exploitant pendant 9 ans et donnera une garantie sur les loyers (recettes) par le bail commercial.

Une acquisition hors taxes et une réduction d'impôts



L’amendement Censi-Bouvard appliqué au statut de LMNP donne droit a une réduction d’impôt de 11% du montant d’un investissement.

La Loi de finances 2019 a prolongé de 3 ans le dispositif Censi-Bouvard, jusqu’au 31 décembre 2021. Le Gouvernement a par ailleurs fait adopter un sous-amendement pour maintenir le taux de réduction d’impôt à 11%. Le bénéfice de la réduction d’impôt liée au dispositif « Censi-Bouvard » est donc maintenu.

Avantages



  • Un locataire pour un minimum de 9 ans, c'est l’exploitant de la résidence
  • Loyers garantis par un bail commercial
  • Gain de TVA
  • Déduction des charges et intérêts d’emprunt
  • Revenus locatifs non fiscalisés pendant une longue période
  • Jusqu'à 3 666 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans
  • Excédant de réduction d’impôt reportable sur les années suivantes jusqu’à la 6ème
  • Amortissement du bien immobilier pour le montant supérieur à 300 000 €


Obligations



  • La déclaration fiscale de l’exploitant se fait sur la 2031 dont le résultat est reporté sur la 2042C au régime BIC non professionnel réel normal ou réel simplifié
  • Une tenue comptable commerciale ainsi que de la soumission à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises
  • Une proposition à la location uniquement en logement dit « meublé »
  • Une location pendant 9 ans minimum


Exemple



Un couple marié avec 2 enfants ayant 3 000 € d’impôt sur le revenu fait l’achat d’un studio dans une résidence senior d’une valeur de 150 000 €

Ils auront une réduction d’impôt de 1 833 € par an pendant 9 ans

Financement



  • Recettes
  • Gain de TVA
  • Economie d’impôt
  • Epargne


Une acquisition à 60% de sa valeur, avec des conditions...



La pleine propriété est décomposée en nue-propriété et en usufruit.

Le principe de l’investissement en nue-propriété est simple : vous achetez un bien, en laissez la gestion (l’usufruit) pendant 15 ans à un bailleur institutionnel qui récupère les revenus locatifs pendant cette période, et au bout de 15 ans, vous récupérez la pleine propriété du bien pour en faire ce que vous voulez.

Avantages



L’acheteur en nue-propriété bénéficie tout d’abord d’une décote de 40% à l’acquisition. Ainsi, au lieu de payer 200 000 € par exemple, vous ne payez que 120 000 €, une économie loin d’être négligeable.

De plus, si vous ne percevez pas de revenu locatif, vous n’avez pas non plus à payer de taxe foncière ou de charges d’entretien. En d'autres termes, pendant la période d’usufruit, vous ne vous occupez pas du bien, ce qui a ses avantages.

Pendant la période de démembrement, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt d’autres revenus fonciers en cas de prêt.

De plus, le bien que vous avez acheté n’est pas compris dans le patrimoine retenu pour le calcul de l’IFI tant que le bien est démembré.

A échéance de l’usufruit, vous reprenez la pleine propriété. De fait, vous êtes libres de louer, vendre ou habiter le bien.

Par ailleurs, les réductions d’impôt engendrées par la nue-propriété ne sont pas soumises au plafonnement des niches fiscales.

De la rénovation dans les plus beaux quartiers de nos villes



La Loi Malraux permet aux investisseurs une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés à hauteur de 30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé et de 22% pour les immeubles situés dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Avantages



  • Jusqu’à 30 000 € de réduction d'impôt pour les Secteurs Sauvegardés
  • Jusqu’à 22 000 € de réduction d'impôt pour les ZPPAUP


Obligations



  • Restauration de l’ensemble de l’immeuble
  • Plafond de travaux à 400 000 €
  • Location des logements nus à usage d’habitation principale pendant 9 ans
  • Location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux
  • La période de paiement des travaux ne doit pas dépasser 4 ans après la date de délivrance du permis de construire


Exemple



Un investisseur réalise un investissement Malraux de 150 000 € pour 50 000 € de foncier et 100 000 € de travaux, les travaux sont réalisés sur deux années, il aura la possibilité de réduire son impôt sur le revenu de 15 000 € par an.

On en fait souvent sans le savoir...



Depuis 1993, pour la catégorie des revenus fonciers, les déficits fonciers (en dehors des intérêts d'emprunts et des reports des déficits des années antérieures) sont directement déductibles du revenu global avec une limite annuelle. Le déficit dépassant cette limite s'impute sur les revenus fonciers des années suivantes.

Avantages



  • Ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €


Obligations



  • Imposition au régime réel
  • Plafond du déficit foncier de 10 700 €


Exemple



Pour des intérêts d’emprunt inférieurs aux recettes



Recettes :

Revenu brut :
6 000 €

Dépenses :
Intérêts d'emprunts : 5 000 €
Déduction au titre de l'amortissement : 1 500 €
Autres charges déductibles : 2 000 €
Le déficit total est de 16 000 €

Le total des intérêts étant inférieur au revenu brut, il n'y a pas d'incidence. Le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €.

Le solde de 5 300 € sera à déduire des revenus fonciers ultérieurs.

Pour des intérêts d’emprunt supérieurs aux recettes



Recettes :

Revenu brut :
6 000 €

Dépenses :<:strong>
Intérêts d'emprunts : 10 000 €
Autres charges déductibles : 2 000 €
Le déficit total est de 6 000 €
Le total des intérêts étant supérieur au revenu brut, seul la part d'intérêts supérieure au revenu brut n'est pas imputable sur le revenu global.
Autrement dit, le fisc considère que le déficit provient pour 4 000 € des intérêts d'emprunts et pour 2 000 € des autres charges.

Le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 2 000 €.
Le solde de 4 000 € sera à déduire des revenus fonciers positifs
de l’année suivante ou seront reportables pendant 10 ans.

Devenez propriétaire d'un morceau d'histoire de France...



Voici la plus ancienne des lois de défiscalisation, elle existe depuis près de 100 ans. Elle vise à favoriser l'entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, c'est à dire environ 42 000 biens en France aujourd'hui.

Cet investissement consiste à faire l'acquisition d'un bien nécessitant d'importants travaux de restauration.

Les charges liées à la restauration et à l'entretien du bien, ainsi que les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition du l'immeuble et au financement des travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers.

L'investissement en "Monuments Historiques" concerne les contribuables fortement imposés qui souhaitent investir en centre-ville classé tout en réduisant fortement leur imposition.

Avantages



  • Le déficit généré par les travaux est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement
  • La donation de ce type de biens n'est pas soumise aux droits de successions
  • L'impact fiscal est important pour les revenus situés dans les tranches d'imposition à 41% et 45%
  • Il n'existe pas d'engagement de location, ni de plafond de loyers, ni de plafonds de ressources des locataires
  • Ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €


Obligations



  • Les travaux doivent permettre la restauration des logements et la qualité de réalisation est validée et suivie par un Architecte des Bâtiments de France
  • Le propriétaire est obligé de conserver le bien pendant un minimum de 15 ans


Exemple



Un contribuable imposé à 45% réalise un investissement en Monuments Historiques de 250 000 € répartis entre 100 000 € pour le foncier et 150 000 € de travaux de restauration.

Si les travaux sont réalisés sur une année, le contribuable bénéficiera d'une baisse de son impôt sur le revenu de 67 500 €, dans le cas de travaux réalisés à parts égales sur 2 ans, l'avantage fiscal sera de 33 750 € chaque année.

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